Te recomendamos hacerte asesorar por personas o empresas (inmobiliarias) entendidas en esta materia. Recuerda que NO TODO lo que Brilla es ORO y generalmente las empresas Inmobiliarias tienen sus precios con justificada razón.

Siempre es necesario tener en consideración una serie de documentos y certificados que te permitirán estar tranquilo al momento de la compra. Adicionalmente debes revisar que efectivamente la propiedad que te interesa tenga “suficiente” Agua Potable o “Potabilizada” (en momentos de mayor consumo por Ej. Verano) y que la cantidad y presión de agua sea suficiente para “Encender un Calefont”.

La compraventa puedes realizarla ante notario, quienes confeccionarán la Escritura respectiva y cuyo costo generalmente lo paga el comprador. Para la escritura te pedirán los Certificados Respectivos (Hipotecas, Gravámenes, Litigios, Dominio Vigente, Avalúo Fiscal).

Para Pagar SIEMPRE hazlo con Vale Vista a nombre del Propietario del predio.

IMPORTANTE / RECORDAR: 

• No compres derechos y acciones de una propiedad, esto te puede traer consecuencias a futuro. NO es ilegal comprar derechos pero no podrás transferir el dominio a tu nombre, porque eso solo puedeshacerlo ante el Conservador mediante un Contrato de Escritura Pública, que en el caso de Cesión de Derechos no te lo permitirán. Al NO poder transferir el dominio, NO ERES propietario y por consiguiente no puedes solicitar instalación de servicios básicos como Luz y Agua. SI construyes nunca serás dueño de ello. En estricto rigor, si compras derechos NUNCA SERAS DUEÑO del bien Raíz.
• En terrenos agrícolas hay que sospechar cuando las dimensiones son inferiores a lo establecido (5.000 m2). El conservador de Bienes Raíces no le va a inscribir la propiedad. Existen terrenos agrícolas de menos de 5.000 m2 dado que se acogieron a la Ley Sabag (subdivisión terreno familiar no se pueden enajenar durante 5 años).
• Que una propiedad tenga ROL no significa que sea transferible.

Siempre solicita los siguientes documentos:

• Cetificado de Informaciones Previas (Depto. de Obras de la municipalidad).
• Certificado de Ruralidad (Depto. de Obras de la municipalidad)
• EN la dirección de obras municipal (donde esta la propiedad) pida (lleve el ROL de la Propiedad) el plano de Subdivisión en que se originó el lote.
• EN el Conservador de Bienes Raíces (CBR) solicite el Certificado de Dominio Vigente, si alli dice que la propiedad es de 5.000 m2 y le están vendiendo algo menor, entonces hay algo irregular.
• EN el CBR pida el Certificado de Interdicciones y Prohibiciones.
• EN el CBR pida el Certificado de Litigios
• EN el CBR pida el Certificado de Hipotecas y Gravámenes.
• Pida al propietario el Certificado de Avalúo Fiscal DETALLADO, con esto ud validará la superficie real del predio.

GENERALMENTE toda esta documentación usted puede pedirla al vendedor y CUIDADO: Los documentos no deben tener mas de 3 meses antiguedad (Vigencia).

Normalmente lo primero que se hace es hacer un levantamiento topográfico, que es hacer con exactitud un plano con las medidas reales del terreno, con las parcelas propuestas y luego Autorizarlo ante el SAG. Luego de esto, Se inscribe este plano en el Conservador de Bienes raíces, y de esta forma se ajusta el título de propiedad, para transformar un campo en muchas parcelas.

Para finalmente ir con este plano, autorizado e inscrito en el CBR, ante el SII ( Servicio de impuestos internos) y asignarle roles individuales a cada una de las parcelas.

¿Que es la Superficie Predial Mínima?

La regla general es que si el predio es rural, es decir que se encuentre fuera del radio urbano de una comuna, entonces la medida mínima para subdividir un terreno es de 0,5 hectáreas (5.000 metros cuadrados).

Sin embargo, existen determinadas zonas que gozan de protección y pueden tener un límite mayor.

¿Cómo puedo conocer la superficie predial mínima de un terreno?

Para conocer esta superficie predial mínima, debes pedir un Certificado de Informaciones Previas en la Dirección de Obras Municipales de la comuna del terreno.

¿Qué precio tiene este trámite?

El valor de este certificado es variable según la comuna, pero fluctúa entre los $4.000 y $15.000 pesos chilenos.

¿QUE REQUISITOS SE DEBEN CUMPLIR PARA HACER LA SUBDIVISION DE UN TERRENO?

Básicamente se debe cumplir con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcción y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, y más específicamente con lo que disponga el instrumento de planificación territorial que corresponda, en cuanto a la superficie predial mínima.

También se debe cumplir con los requisitos propios de la solicitud, así como con el trámite posterior de inscripción de la resolución de subdivisión.

¿Cuántas casas puedo construir en una Parcela de Agrado o terreno? 0 ¿Cuál es el tamaño máximo para construir?

Lo primero que debemos decir al respecto es que la pregunta es valida pero no es la  correcta, esto porque NO se trata de “Cantidad de Casas a Construir”, mas bien se trata de un Coeficiente de Construcción. No obstante se estima que 2 casas es el maximo a construir en una parcela, se considera una para el “propietario” y otra para el “cuidador o trabajador”. El tema es el tamaño máximo que puede construir en una parcela, por ello es mejor que lea todo este artículo.

Para entender la respuesta a esta pregunta tan recurrente, resulta importante que tengas a mano el Certificado de Informaciones Previas (CIP) que entrega el Depto. de Obras de la Municipalidad asociada al sector donde esta ubicada la propiedad. Se recomienda también (para Parcelas de Agrado) sacar adicionalmente el Certificado de Ruralidad.

Para que sirve el Certificado de Informaciones Previas:

Es el documento oficial mediante el cual la Dirección de Obras Municipales informa al solicitante cuáles son las condiciones urbanísticas que son aplicables a la edificación que puede construirse en un determinado terreno, según la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su ordenanza. Mas abajo encontrarás mas información en la pestaña “Que es y para sirve el Certificado de Informaciones Previas“.

Las condiciones urbanísticas son, por ejemplo, el destino de la edificación (residencial, equipamiento, actividades industriales u otro), la altura máxima de la edificación, la densidad máxima, el coeficiente de constructibilidad, el distanciamiento a medianeros o antejardín mínimo, entre otros.

Este certificado es muy importante, pues cualquier edificación que se construya sobre el terreno debe cumplir con las condiciones que se describen en él. Su tramitación tiene un costo de 0,15 unidades tributarias mensuales y puede ser solicitado por cualquier persona natural, sin importar si es el dueño de la propiedad o no.

En términos generales un Certificado de Informaciones Previas indica la dirección, número de rol, ubicación del terreno y el detalle de las condiciones urbanísticas aplicables. Entre estas últimas figuran, por ejemplo, los destinos permitidos o prohibidos de la edificación, la altura máxima, la densidad máxima, el coeficiente de constructibilidad, el distanciamiento a medianeros, el antejardín mínimo, los rasantes, la subdivisión predial mínima, el coeficiente de ocupación de suelo, el coeficiente de ocupación de pisos superiores y otros.

¿Cuanto puedes construir?

La cantidad a construir es una VALOR MAXIMO permitido y dicho valor esta indicado en el Certificado de Informaciones Previas. Si construyes y excedes dicho valor NO Podrás regularizar la construcción o bien si presentas planos de construcción que lo exceden NO te serán autorizados, por ello DEBES construir INFORMADO.   Si no cumples con ésta reglamentación, tendras problemas con el permiso de edificación y, si ya construiste excediendo el limite permitido es probable que te hagan demoler los metros que excediste.

El valor permitido es un COEFICIENTE o Porcentaje de Constructibilidad y que aparece en el Certificado de Informaciones Previas.

El tamaño máximo de la Construcción dependerá de los siguientes factores:

1. Tamaño del terreno.
2. Area de utilidad pública que afecta tu terreno.
3. El Coeficiente de Constructiblidad.

¿Que es el Coeficiente de Constructibilidad?

El Coeficiente de Constructibilidad es lo que usarás para obtener el tamaño máximo que se permite construir en tu terreno o llamado Superficie Máxima de Constructibiliad (SMC).

Para obtener la SMC se usa la siguiente formula y debes tener la siguiente información (A modo de ejemplo):

– Superficie Terreno (St): 5.000 m2
– Area Utilidad Pública (Aup): 0 m2
– Coeficiente de Constructilidad (Cc): 0,1

Formula = (St – Aup) x Cc

Por lo tanto en este ejemplo el SMC sería 500 m2. No puedes exceder ese límite dentro de tu propiedad, sean una o mas casas, la suma de ellas no debe excederlo. Considera ademas estacionamientos, galpones, terrazas entre otros.

CUIDADO: Si por tu propiedad cruza algun tendido eléctrico alta o baja tensión, NO puedes construir bajo ella hasta 7 mt de distancia en todas direcciones, esto porque es servidumbre eléctrica. Esa parte del terreno esta “perdido para construcción”.

La información de las medidas que tiene tu terreno las encontraras en la Escritura Pública de la propiedad (CBR), planos de Loteo (CBR o SAG) o información del ROL en Sevicio de Impuestos Internos.

Las construcciones fuera de los limites urbanos se rigen por el Articulo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

(Ley 20016 LGUC).

Articulo 55 LGUC: Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.

(Decreto Ley 3516).

Las parcelas agrícolas, también conocidas como “parcelas de agrado”, su reglamentación está contenida en el Decreto Ley Nº 3516, de fecha 1 de diciembre de 1980, y sus modificaciones. Estas tienen el carácter de rurales o agrícolas y su destino, uso de suelo y constructibilidad están reglamentadas en las disposiciones citadas anteriormente.

Según el decreto Ley 3516, que establece cuáles son las normativas de construcción en parcelas de agrado en Chile, lo fundamental es saber que la vivienda principal del terreno únicamente puede tener una superficie máxima de 500 metros cuadrados.

De acuerdo a las disposiciones de la propia ley en comento, específicamente a los artículos 1° y 2°, “Es el cuerpo legal que contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades responsabilidades, derechos, sanciones y demás normas que rigen a los organismos, funcionarios, profesionales y particulares en las acciones de planificación urbana, urbanización y las construcciones, que se desarrollen en todo el territorio de la nación”.

Puede descargar aqui la ley General de Urbanismo.

IMPORTANTE: Vea también el item siguiete “Ordenanza General de Urbanismo”.

Es el reglamento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y contiene las disposiciones reglamentarias de la ley, regula los procedimientos administrativos, el proceso de la planificación urbana, la urbanización de los terrenos, la construcción y los estándares técnicos de diseño y construcción exigibles en la Urbanización y Construcción.

Teniendo en cuenta las materias que regula este cuerpo legal, la observancia y cumplimiento sus normas se hacen indispensables al momento de iniciar un procedimiento de subdivisión, puesto que en ella se contienen todas las reglas del procedimiento, así como los documentos que se deben adjuntar, los profesionales que deben intervenir y el organismo ante quien se debe presentar.

Puede descargar aqui la Ordenanza General de Urbanismo.

Es el numero que se utiliza para identificar las propiedades dentro de una comuna.

Con el N° de Rol el Servicio de Impuestos Internos identifica a una propiedad o bien raíz. Este identificador es único a nivel comunal.

El número de Rol se compone de dos partes: número de manzana y número predial, y están separados por un guión. Por ejemplo, el Rol 573-24, de la comuna de La Florida, corresponde a la propiedad número veinticuatro de la manzana quinientos setenta y tres de esa comuna.

El número de Rol se encuentra anotado en los siguientes documentos emitidos por el SII:

• Aviso recibo de pago de contribuciones
• Notificación o carta relativa al bien raíz
• Certificado de avalúo fiscal
• Rol de cobro de avalúo y contribuciones

Puede obtener mayor información relativa a este tema en el sitio Web del SII, menú Bienes Raíces.

La gente muchas veces le da más importancia a que una propiedad tenga Rol que al mismo título de propiedad, y en parte, tienen razón, El rol es lo último que se hace en el proceso de subdivisión, por lo que cuando una propiedad ya tiene el rol asignado (que se puede comparar con el Rut en el caso de las personas) es cuando la propiedad ya se encuentra conforme a Derecho, el único objeto del rol, es poder asignarle un número a la propiedad para el pago de impuestos o contribuciones en este caso.
¿Cómo obtener el número de rol de avalúo de una propiedad?

El número de Rol se puede obtener a través del Portal de la Tesorería General de la Republica www.tgr.cl, ingresando la dirección de la propiedad. Esto siempre y cuando esté afecto al pago de contribuciones Si no es posible obtenerlo por esta vía, puede consultar las siguientes instancias: Listado de roles en Oficinas del SII. Sitio www.sii.cl , buscar una Propiedad Asociada al Rut (se requiere clave). o en Aviso Recibo de pago de contribuciones , Certificado de avalúo fiscal, Escritura de propiedad, Planos comunales ubicados en unidades de Avaluaciones del SII.

Estas normalmente existen cuando hay deudas o limitaciones al dominio, también puede ser un reglamento de copropiedad, hay algunas hipotecas que a veces aparecen en los certificados de hipotecas y gravámenes que ya están prescritas, normalmente son Las de INDAP, que fueron préstamos del año 80 que se les hicieron a los campesinos para que pudieran trabajar. Si ya han pasado 20 años y no les han quitado la propiedad, es porque seguramente ya está pagada esta deuda.

Para saber si una propiedad tiene hipotecas o gravámenes, debe pedir el Certificado respectivo en el Conservador de Bienes Raíces de la Región o Comuna donde esta ubicada la propiedad, para ello pida lo siguiente: “CERTIFICADO DE HIPOTECAS Y GRAVAMENES INTERDICCIONES Y PROHIBICIONES DE ENAJENAR Y LITIGIOS”

Importante es que tambien solicite el Certificado de No Expropiación (Serviu y Municipal).

 Si usted esta interesado en comprar un terreno agricola o parcela de agrado en el Sur de Chile, desde la Región del Bio Bio al Sur, debe tener especial cuidado en que dicho predio no sea de Calidad Indígena. Cuando una propiedad esta afecta a esta calidad, sólo puede ser transferida (vendida) entre personas de etnia indigena. En el Certificado de Gravámenes NO APARECE esta información, por lo cual debe hacer un estudio de titulos (escrituras) de la propiedad por lo mímino de 10 años hacia atras, ademas pida un Certificado en la CONADI, tramite presencia donde deberá llenar un formulario solicitando el Certificadode Inscripción de Tierra Indígena.

Estos tienen un costo muy bajo comparativamente con el agua potable, y existen exclusivamente para este tipo de terrenos.

Importante es saber que antes de que usted compre una parcela de agrado y aunque tenga un estero, vertiente o pozo, usted haga las averiguaciones ante la DGA, para ello lleve el Rol de la propiedad.

Es de conocimiento general, que hay problemas de agua a lo largo del país, y que la mayoria de las cuencas están cerradas cerca de Santiago, lo que significa, que ya no puedes inscribir pozos profundos. Pero puedes hacerlos! en el caso que lo necesites para Bebida e Higiene porque no tienes agua potable donde está tu terreno, en este caso la ley que lo ampara es el Articulo 56 del Código de Agus de La DGA. Aquí te dejamos la ley para que la puedas descargar y revisar con calma.

¿Necesitas tener agua en tu propiedad, pero no sabes si existe debajo de ella?: No te preocupes, aquí te decimos qué puedes hacer al respecto para encontrar agua subterránea en tu parcela.

Uno de los principales errores que realizan las personas a la hora de empezar un proyecto de perforación es no confirmar si existe agua en su propiedad. Estos errores pueden costar mucho, pero mucho dinero.

Realizar un estudio Geológico puede costar desde los CL$300.000 en adelante, todo depende del tipo de análisis que utilices. Este costo es minúsculo si lo comparamos con los 4, 10 o 30 millones de pesos que tendrías que gastar mínimo en la perforación, para que al final no encuentres agua ¿no lo crees?

¿Qué tipo de estudios Geológicos existen para encontrar agua?

Existen varios tipos de estudios Geológicos, uno está basado en el método científico y el otro en lo sobrenatural o pseudociencia -no es una exageración-, este se le conoce como Radiestesia o “varista” (en México). Las personas responsables de realizar dichos análisis Geológicos son:

1. Geologos Científico-Técnicos
2. Zahorís – Radiestesia

¿En qué consiste la Radiestesia o Método Zahorís?

La radiestesia o Rabdomancia es un método de más de 4 mil años que asegura que a través de estímulos eléctricos, electromagnéticos, magnetismo y radiaciones pueden encontrar agua debajo de la superficie.

Esto lo hacen con varillas en forma de “L” o “V” que amplifican la capacidad magneto receptora del ser humano. Con esta herramienta el Zahorí recorre la propiedad hasta encontrar la fuente de agua que se encuentra por debajo de él.

¿En qué consiste el método científico-técnico?

Este método es de carácter científico y su veracidad es mayor. Se necesita un técnico especializado en el tema, ya que dependiendo de la metodología y el equipo que se implemente será la precisión de los resultados de dicho estudio, aquí se recomiendo:

• Conocer el nivel de experiencia del especialista
• Proyectos anteriores
• Cómo realiza la interpretación de los datos

Las herramientas que utilizan los geólogos para identificar si existe agua en tu propiedad son:

• Estudio Hidrogeológico
• Resistividad eléctrica
• Resonancia Magnética Prótonica

¿Qué es un estudio Hidrogeológico?

Existen varias maneras de hacer este tipo de estudio para identificar si hay agua en tu propiedad. Estas son:

• Topografía y análisis de los alrededores: Aquí se busca entender cómo se mueve el agua de la superficie y de forma subterránea.
• Presencia de vegetación: La misma presencia de vegetación es un fuerte indicador de agua a sus alrededores o al interior de la tierra. La presencia de “berrys” es una señal de que hay agua próxima a tu propiedad, ya que estas toman el fluido de las fuentes cercanas.

• Tomografía Remota térmica: Esta es obtenida mediante a partir de imágenes de satélite. La cual capta las capas del suelo y nos da su composición emitiendo una señal térmica diferente. En otras palabras, mediante el calor podemos identificar si hay agua.

¿Qué es la resistividad eléctrica?

Este método se basa en inyectar un flujo eléctrico en el suelo y dependiendo la composición que se encuentra por debajo será el tipo de señal que se recibirá en los receptores, cuantificando la fuerza con la que se opone la materia:

• Una resistividad baja indica un material que permite fácilmente el movimiento eléctrico, por ejemplo el agua.
• Una resistividad alta indica un material que no permite fácilmente el movimiento eléctrico.

¿Qué es Resonancia Magnética Prótonica?

Este no solo tiene un nombre extravagante, sino que también es el único método capaz de detectar agua directamente. Por desgracia este es más extraño de encontrar en el País de México, pero aún así hablaremos de el.

En la resonancia magnética prótonica se inyecta en el suelo un campo electromagnético y el agua subterránea emitirá una señal de respuesta.

• A mayor señal mayor será la presencia de agua en el suelo.
• A menor señal menor será la presencia de agua en el suelo.

Este método no solo indica si existe o no agua, sino que también indica la profundidad y cantidad de agua que podrás encontrar. Por desgracia este método no se practica mucho en la región de México.

¿Qué opción para encontrar agua es la ideal para mi?

Todas las opciones son buenas, aquí dependerá tu presupuesto para poder determinar cuál opción es la mejor para ti.

Una buena idea para saber si hay agua en tu propiedad es:

• Descubrir si han perforado anteriormente en la propiedad
• Consultar en mapas topográficos  y geológicos la existencia de mantos acuíferos.
• Pregunta a los vecinos la existencia de pozos (algunos no tienen documentación).
• Solicitar ayuda de un experto en el tema y contratar los servicios de profesionales experimentados.

Estas son tan solo unas ideas que te ayudarán a identificar si existe agua en tu propiedad.

Conclusión

Recuerda, identificar si existe agua en el subsuelo de tu propiedad debe ser uno de los primeros pasos que debes realizar para la viabilidad de un pozo de agua. Existen 2 métodos para la identificación:

• Metodo cientifico
• Resonancia

Cada uno de estos métodos tienen diferentes formas de identificar los mantos acuíferos que se encuentran por debajo de tu finca. Es preferible que empieces tu búsqueda de información sin necesidad de desembolsar dinero. Puedes utilizar los links que se encuentran arriba para consultar los mapas hidrológicos y conocer a fondo tu situación. 

Una vez que tengas la información sobre si hay o no agua debajo de tu propiedad será necesario conocer los permiso que se necesitan para tramitar con la DGA (Dirección de Aguas de Chile), el cual le dará viabilidad a la perforación de tu pozo profundo.

Es importante considerar que existen normas legales de distancia que puede existir entre un pozo y otro.

La compra y venta de parcelas y terrenos en Chile no paga IVA (Cuando tiene una casa construida si paga IVA). 

Las inmobiliarias, constructoras y personas naturales que adquieren propiedades con el propósito de revenderlas se consideran vendedores habituales, y todas sus transacciones deben pagar IVA por las viviendas. Por otra parte, quienes venden su primera casa propia para comprar una más grande, están exentos.

“Algo importante que hay que tomar en cuenta: una persona puede ser considerada vendedor habitual si vende una propiedad que compró o construyó hace menos de un año, y en este caso es posible justificar la razón de la venta para demostrar que es una situación especial y evitar pagar IVA por las viviendas.” 

Otra situación en la que la propiedad queda exenta de IVA es cuando es financiada con un subsidio del Ministerio de Vivienda, bien sea de forma directa, mediante un crédito hipotecario o bajo una operación de leasing. Tampoco pagarán IVA los contratos generales de construcción financiados por esta vía. Para estos efectos, basta que el subsidio financie parte de la compra, arriendo o construcción de la vivienda.

Tampoco paga IVA cuando la propiedad es financiada con subsidio del Ministerio de Vivienda: Independientemente de si es realizada forma directa, mediante un crédito hipotecario o bajo una operación de leasing, basta con que una parte sea financiada con este subsidio para no pagar IVA.

¿Qué son las contribuciones de bienes raíces?

El DFL 2, también conocido como Decreto con Fuerza de Ley 2, es una normativa que ofrece un conjunto de beneficios tributarios a personas naturales y que se aplica en las viviendas económicas, es decir, en casas y departamentos cuya superficie construida no excede los 140 m2.

Para este cálculo, se suman los recintos interiores, las terrazas y el subterráneo, sin contar jardines, estacionamientos o piscina.

Cualquier propiedad que supere dicha superficie puede convertirse en una vivienda económica y gozar de los beneficios del DFL 2 Ley Chile, haciendo las modificaciones necesarias para poseer la superficie exigida.

Así mismo, una vivienda que está acogida a este decreto puede perder los beneficios respectivos en caso de que varíe su uso habitacional, que se realice una ampliación que haga que se excedan los 140 m2 de superficie total; o, en el caso de los departamentos, se habiliten los balcones como área interna.

Uno de sus objetivos del DFL2 es entregar la posibilidad de tener un hogar a familias de clase media y vulnerable, debido al alto precio de las viviendas.

Beneficios del DFL2

Este decreto fue impulsado a fines de los años 50 con la finalidad de facilitar e incentivar la comercialización inmobiliaria en la clase media y baja, a través de los siguientes beneficios:

 Pago de contribuciones

 Las viviendas acogidas al DFL 2 solo deben pagar el 50% de las contribuciones. Eso sí, esto es por un período limitado, y dependerá de cuántos metros cuadrados posea la propiedad.

Si tiene hasta 70 m2, será de 20 años; entre 71 y 100 m2, será por 15 años; y si posee entre 101 y 140 m2, será por 10 años. Por lo tanto, si vas a adquirir una vivienda usada, por ejemplo, es importante que conozcas por cuánto tiempo más puedes aprovechar este beneficio.

 Arriendo y venta libres de impuestos

Muy sencillo: si deseas generar ingresos arrendando tu propiedad acogida al DFL 2, puedes hacerlo libremente sin tener que pagar impuesto a la renta. Un detalle importante por saber es que puedes adquirir un máximo de dos propiedades acogidas a los beneficios DFL 2.

En caso de vender la vivienda, tampoco deberás pagar impuestos, siempre y cuando haya pasado más de un año desde su adquisición.

Crédito e Inscripción:

Al obtener un crédito hipotecario para una vivienda DFL 2, solo deberás pagar el 0,2% respecto del total del crédito otorgado por el Impuesto al mutuo, que también es conocido como “Impuesto de Timbres y Estampillas”. Este, normalmente, equivale al 0,8%. Por otro lado, al momento de inscribir la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, tendrás una rebaja del 50% en este trámite.

Exención del impuesto a la herencia y donaciones

 También estarás libre de impuesto en caso de dejar en herencia o donar en vida una propiedad DFL 2.

Es importante que sepas que la tramitación para que una vivienda pueda acogerse a los beneficios DFL2 se inicia con el Permiso de Edificación, el cual es otorgado por la Dirección de Obras Municipales. Finalmente, se realiza un registro de lo anterior en la escritura pública ante notario.

Entenderemos por autoconstrucción, al proceso constructivo de una edificación realizado por el propietario del predio o por mano de obra externa que, en la mayoría de los casos, no está calificada. Pero que, si lo estuviera, igualmente no da garantías al total cumplimiento de normativa urbanística y constructiva, o normativa medioambiental. Careciendo por lo tanto de criterios arquitectónicos, estructurales, constructivos o funcionales correspondientes al tipo de edificio y su programa, ya que se realiza sin supervisión profesional.

Como salvedad, debemos mencionar la “autoconstrucción asistida”, un tipo de Subsidio, en el cual se capacita previamente a propietarios, quienes construirán, y paralelamente en el proceso constructivo se hace presente un profesional que supervisa las obras para que se realicen correctamente.

¿RIESGOS DE LA AUTOCONSTRUCCIÓN?

Debemos entender que la construcción de una vivienda tiene una función básica: Refugiar y Proteger a sus habitantes. Y cualquier empresa constructora y profesionales del rubro, responsables, en el ejercicio de su profesión, su prioridad será garantizar que las personas que lo habitan se encuentren cobijadas y a resguardo. Con esto, no nos referimos solamente a la protección de las inclemencias climáticas. Sino también, a prevenir las enfermedades físicas o psicológicas que puede generar un mal diseño. Por lo tanto, se deben considerar todas las especialidades que permitan la seguridad y buen funcionamiento del edificio. Y consecuentemente, prevenir las situaciones que afecten la integridad de las personas. O en el peor de los casos, ante un siniestro, disponer de las condiciones para dar los minutos necesarios para la correcta evacuación del edificio.

Existen varios niveles de autoconstrucción, pasando de modificaciones menores que se cree no afectarán de ninguna manera el funcionamiento del edificio hasta otras de inversión contundente, que claramente, en el afán de ahorrar, incurren en errores garrafales que será mucho mas costoso  Subsanarlos de lo que supuestamente parecía un ahorro en un principio.

Los errores mas comunes en la autoconstrucción:

•  Modificación estructural sin asesoría de expertos: Abrir vanos para puertas, quitar muros, pilares o vigas para generar recintos “más amplios”, abrir losas, ampliar segundos pisos, cambiar material de cubiertas, etc. Realizar esto por simple sentido común sin la participación de un profesional es un riesgo enorme. Ya que recordemos que las edificaciones, al menos deben considerar 3 cargas básicas (en cálculo estructural estático): 1) peso propio (materialidad del edificio), 2) carga útil (ocupantes, mobiliario, maquinaria, etc.) y 3) fuerza sísmica. Si usted disminuye elementos estructurales o sobrecarga los mismos, sin que un profesional evalúe la factibilidad de la modificación, estará afectando directamente la resistencia estructural. Realizar esto “a ojo” es muy peligroso, y es necesario involucrar a un profesional competente, para que a través del cálculo, demuestre que dicha modificación es posible, además de establecer los criterios lógicos y seguros de realizarlo. Esto ha sido causa de colapso estructural en edificios, no pocas veces, fatales, es un tema no menor, que puede proteger vidas.

• Sobrecarga, mala distribución y mala ejecución de instalaciones: Ya sean instalaciones de gas, eléctrica, sanitarias, climatización, evacuación de gases. Si se agregan más aparatos de los que puede soportar el sistema respectivo, se puede poner en riesgo la seguridad, o por lo menos generar un mal funcionamiento de los sistemas, acortando su vida útil. Una red eléctrica recargada puede provocar cortocircuitos, calentamiento del cableado o apagones reiterados porque la red no soporta la exigencia a la que se le somete. Las instalaciones de gas o sanitarias, con presión insuficiente, o ramales demasiado extensos no permiten la presión suficiente a cada artefacto o grifo provocando “espasmos” en la tubería, que por lo menos molestos, dañarán a las mismas. O los siniestros en instalaciones que se vuelven noticias por haber sido realizados de forma “casera”, una mala práctica que puede poner vidas en riesgo.

• Incumplimiento de cortafuegos o resistencia al fuego: Por normativa, cada elemento estructural o divisorio debe poseer una resistencia mínima al fuego dependiendo de la función del edificio. En la autoconstrucción, esos requerimientos simplemente se desconocen. La resistencia al fuego determina cuántos minutos un elemento debe soportar los embates de las llamas antes de colapsar, los perímetros y cortafuegos deben durar normalmente varias horas, pero en terreno, nos solemos encontrar muros que no durarían 5 minutos ante las llamas. Son conocidos los casos en que residentes mueren por inhalación de CO2 sin haber logrado despertar, o en donde el incendio de una propiedad colindante se incendia en tan solo unos cuantos minutos, aún habiendo llegado bomberos de forma temprana. Eso pasa por el incumplimiento de estas normas que además de dar un margen razonable para evacuar los edificios, también permite un tiempo para intentar extinguir las llamas antes que se propaguen.

• Higiene – Salud y Confort: Éstos pueden influir fuertemente en la salud física y mental, y la seguridad de las personas que habitan el edificio. Y que por ser poco evidentes, pareciera que no existiesen. Tales problemas pueden ser la falta de ventilación que genera exceso de CO2, lo que provoca dolores de cabeza; incorrecta iluminación que provoca gastos extras al tener que iluminar recintos durante el día y la incomodidad de ellos, lo que bien proyectado evita la formación de bacterias; la mala distribución de recintos puede generar fricción entre sus ocupantes, puesto que algunas actividades no son compatibles junto a otras. La mala aislación acústica genera falta de privacidad, haciendo que “todo se escuche” entre los distintos recintos; una inadecuada aislación térmica provoca recintos fríos que enferman a sus ocupantes, o al contrario, insolan a los mismos en estaciones calurosas, poniéndolos de mal humor por lo poco confortable. Recintos que propician accidentes, tales como cocinas o talleres que funcionan como zonas de tránsito (incluso para niños). Escaleras con peldaños o pendientes exageradas, sin materiales antideslizantes o altura mínimas de tránsito. Y bueno, podríamos seguir con una larga lista de inconvenientes, los que hemos visto a través de los años, ésto básicamente se resume en la inexistencia de un proyecto al no haber un profesional involucrado.

Es un documento que te permite obtener información sobre las condiciones aplicables a un predio, de acuerdo con las normas
urbanísticas respectivas.

Para obtenerlo debes recurrir a la Dirección de Obras Municipales correspondiente a tu propiedad.

A través del certificado podrás obtener la siguiente información:

• Usos de suelo
• Sistemas de agrupamiento.
• Coeficiente de constructibilidad o de ocupación del suelo.
• Alturas de edificación expresadas en metros o número de pisos.
• Adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes.
  Superficie de subdivisión predial mínima.
• Densidades.
• Alturas de cierros hacia el espacio público.
• Exigencias de estacionamientos.
  Áreas de riesgo o de protección que pudieren afectarlo.
• Zonas o inmuebles de conservación histórica o zonas típicas y monumentos nacionales.
• Exigencias de plantaciones y obras de ornato en las áreas afectas a utilidad pública.
• Límite urbano o de extensión urbana.
  Declaratoria de postergación de permisos.

Terreno Indigena o Calidad Indigena: Recuerda que en Chile no existen solo terrenos “Mapuches” sino que hay una variedad de etnias cuyas tierras están protegidas por la ley 19.253 que “ESTABLECE NORMAS SOBRE PROTECCION, FOMENTO Y  ESARROLLO DE LOS INDIGENAS, Y CREA LA CORPORACION NACIONAL DE DESARROLLO INDIGENA”.

La calidad Jurídica de las tierras indígenas permite otorgar los beneficios y la aplicación de medidas de protección que la ley contempla para dichas tierras, como es la exención del pago de Impuestos territoriales; protección de las tierras a través de la inembargabilidad, imprescriptibilidad; aplicación de la costumbre y Estatuto Especial en Derecho de Familia y Sucesorio (Art. 13 de la Ley Indígena).

Para mayor información puedes revisar la CONADI en el siguiente enlace: http://www.conadi.gob.cl/registro-publico-de-tierras

Si vas a comprar en el Sur de Chile, desde Chillan al sur, te recomendamos tomes las precauciones restecto de este tema. Las tierras indigenas no pueden ser compradas por otros que no sean Indigenas. POR ELLO trata de comprar a empresas Inmobiliarias y no directamente a los propietarios, salvo que te demuestren con un Estudio de Títulos de la Propiedad por lo menos de 10 años hacia atras que dicho predio no es Indigena.